石家庄市国土资源局关于印发《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点区域交易规则(试行)》的通知

时间: 2018-05-31 作者:信息中心

 

石家庄市国土资源局

 

关于印发《石家庄市国有建设用地使用权转让、

 

出租、抵押二级市场试点区域交易规则(试行)

 

的通知

 

石国土资规[2018]1号

 

各县(市、区)国土资源局,各分局,局属事业单位,局机关各处室:

《石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点区域交易规则(试行)》已经局长办公会研究通过,现予以印发,请遵照执行。

                                                                  石家庄市国土资源局

                                                                 2018年4月2日

 

 

石家庄市国有建设用地使用权

转让、出租、抵押二级市场试点区域交易规则

 

第一章  总则

第一条  为进一步规范我市国有建设用地使用权的转让出租抵押行为,优化土地资源配置,提高存量土地资源利用效率,根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规则

第二条  本规则所称的国有建设用地使用权转让,是指各类导致建设用地使用权转移的行为,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。股权转让涉及的土地使用权转移暂不纳入转让管理。

第三条  本规则所称的国有建设用地使用权出租,是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第四  本规则所称的国有建设用地使用权抵押,是指债务人或第三人将国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为债权的担保,当债务人不履行债务时或达到当事人约定实现抵押权的其他情形时,债权人有权依法以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿等行为。

第五条  土地二级市场交易应当遵循以下原则:

(一)公开、公平、公正;

(二)诚实、信用、自愿;

(三)规范、便捷、安全。

第六条  国有建设用地使用权的转让、出租和抵押情形,包括土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物的一并交易情况。

第七条市国土资源局为国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场交易业务的主管部门,市土地二级市场交易中心(以下简称交易中心具体承办土地交易事项,组织实施国有建设用地使用权转让、出租、抵押活动

第八条 交易中心负责搭建土地交易平台,提供交易信息的归集和发布、数据管理、数据交互、资金监管等服务,按有关要求自行组织国有建设用地使用权的转让、出租、抵押活动,或者委托具有相应资质的代理机构承办。

第九条 交易中心通过公开方式,确定评估、测绘、拍卖等土地交易服务机构名录并向社会公开,供交易双方自由选择,产生的有关费用由交易双方承担。

交易中心不得为交易双方指定土地交易服务机构。

交易双方意见不一致不能自行选择服务机构的以及本规则规定由交易中心随机抽取服务机构的,由交易中心从服务机构名录中随机抽取土地交易服务机构。

第二章 交易运行规则

转让

  1. 第十条  下列转让情形应纳入土地交易平台公开交易:

    (一)划拨国有建设用地使用权转让;

    (二)涉及划拨国有建设用地使用权的司法处置;

    (三)抵押权人为实现抵押权处置土地和房屋等抵押财产的。

    第十一条  划拨国有建设用地使用权的转让应当符合以下条件:

    (一)具有土地及地上建筑物的合法产权证明;

    (二)符合城乡规划;

    (三)涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地;

    (四)原划拨土地转让后用途不改变(不含划拨住宅用地的转让);

    (五)涉及国有资产的,应提供国有资产管理部门批准文件;

    (六)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。

    第十二条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》且交易双方自行交易的,按以下程序办理:

    (一)转让申请。转让人和受让人持划拨土地使用权转让意向书、不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地划拨决定书》、交易双方身份证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续; 

    (二)受理审查。交易中心在收到转让申请后,核验权属信息、身份信息,并对转让人履行《国有建设用地划拨决定书》情况进行审查;

    (三)集体会审。符合条件的,交易中心拟订转让意见报国土局集体会审决策,经局政务审批系统会签后形成会审意见;

    (四)转让合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订划拨国有建设用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案;

    (五)支付转让价款。受让人按照转让合同约定,向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理;

    (六)颁发划拨决定书。交易中心根据会审意见收回原《国有建设用地划拨决定书》,向受让人颁发《国有建设用地划拨决定书》;

    (七)公布结果。交易中心应当在向受让人颁发国有建设用地划拨决定书》后 7 日内通过当地土地有形市场、交易部门门户网站和中国土地市场网公示划拨土地转让的交易结果信息。公示时间不得少于5日。

    公布交易结果应当包括土地位置、面积、用途、权利性质、建筑面积、成交时间和受让人等内容;

    (八)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费;

    (九)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十三条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》且委托交易的,按以下程序办理:

    (一)委托交易申请。委托人持不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地划拨决定书》、委托人身份证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续;

    (二)受理审查。交易中心在收到委托申请后,核验权属信息、身份信息,并对委托材料及转让人履行《国有建设用地划拨决定书》情况进行审查;

    (三)地价评估。交易中心在驻局纪检监察室监督下在入围评估机构中随机抽取两家,对划拨国有建设用地使用权权益价格进行评估;

    (四)集体会审。交易中心根据土地估价结果、产业政策和土地市场行情等情况,拟订转让意见报国土局集体会审决策,经局政务审批系统会签后形成会审意见;

    (五)撮合交易。交易中心可以根据转让人的意愿,将交易系统中的用地需求信息提供给转让人,供转让人选择;

    (六)签订委托协议。撮合不成的,交易中心与委托人就交易最低价、竞价方式、支付方式等有关交易事宜进行协商并签订《土地使用权委托交易合同书》;

    (七)交易推介。交易中心通过国土部门门户网站、土地有形市场、商业网站等媒体推介交易信息;

    (八)编制交易文件。交易中心编制交易文件,应当包括以下主要内容:

    1、土地交易须知;

    2、土地交易成交确认书;

    3、国有建设用地使用权交易合同(样本);

    4、其它相关文件。

    (九)发布公告。土地交易公告应当至少在竞价活动开始10日前通过中国土地市场网、国土部门门户网站、土地有形市场、商业网站等媒体发布。公告一般包括以下内容:

    1、交易中心的名称、地址、联系电话。委托代理机构组织竞价的,还应注明其机构的名称、地址和联系电话等;

    2、交易地块的位置、面积、用途等;

    3、申请人的资格要求及取得竞买资格的办法;

    4、获取交易文件的时间、地点及方式;

    5、竞价活动实施时间、地点、期限和方式等;

    6、确定竞得人的方法;

    7、履约保证金的数额、支付方式和期限;

    8、其他需要公告的事项。

    (十)申请和资格审查。

    1、申请人范围

    申请人可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织,但列入失信被执行名单和法律法规对申请人另有限制的除外。

    2、申请

    申请人应在公告规定期限内缴纳履约保证金,并根据申请人类型,持相应文件向交易中心提出竞买申请。

    (1)法人申请的,应提交下列文件:

    ① 申请书;

    ② 法人单位有效证明文件;

    ③ 法定代表人的有效身份证明文件;

    ④ 申请人委托他人办理的,应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件;

    ⑤ 履约保证金交纳凭证;

    ⑥交易文件规定需要提交的其它文件。

    (2)自然人申请的,应提交下列文件:

    ① 申请书;

    ② 申请人有效身份证明文件;

    ③ 申请人委托他人办理的,应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件;

    ④ 履约保证金交纳凭证;

    ⑤交易文件规定需要提交的其它文件。

    (3)其他组织申请的,应提交下列文件:

    ① 申请书;

    ② 表明该组织合法存在的文件或有效证明;

    ③ 表明该组织负责人身份的有效证明文件;

    ④ 申请人委托他人办理的,应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件;

    ⑤ 履约保证金交纳凭证;

    ⑥交易文件规定需要提交的其他文件

    (4)境外申请人申请的,应提交下列文件:

    ① 申请书;

    ② 境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件;

    ③ 申请人委托他人办理的,应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件;

    ④ 履约保证金交纳凭证。

    3、资格审查

    交易中心应当对公告规定的时间内收到的申请进行审查。

    有下列情形之一的,为无效申请:

    (1)申请人不具备竞买资格的;

    (2)未按规定交纳履约保证金的;

    (3)申请材料不齐全或不符合规定的;

    (4)委托他人代理,但委托文件不齐全或不符合规定的;

    (5)法律法规规定的其他情形。

    符合规定条件的,确认申请人的竞买资格;

    4、现场踏勘

    申请人对交易文件有疑问的,可以向交易中心咨询,有必要的,申请人可以对交易地块进行现场踏勘。

    (十一)组织交易。交易中心可以自行组织或委托代理机构组织交易,按照价高者得的原则,确定竞得人。交易完成后,交易双方应当场签订《成交确认书》,竞得人不按规定签订《成交确认书》的,应当承担违约责任。

    《成交确认书》应包括转让人与竞得人的名称,转让标的,成交时间、地点、价款,以及双方签订国有建设用地使用权交易合同的时间、地点等内容。

    (十二)公布结果。交易中心应在竞价活动结束后5日内,将交易结果通过网络以及土地有形市场等指定场所向社会公布。

    交易结果应当包括土地位置、面积、用途、受让人、转让价款和成交时间等内容。

    竞得人支付的履约保证金在竞得后转作受让地块的定金。其他竞买人交纳的履约保证金,交易中心应在竞价活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。

  2. 合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订《划拨国有用地使用权转让合同》,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行备案。

  3. 支付转让价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (十五)颁发划拨决定书。交易中心收回转让人的《国有建设用地划拨决定书》,并向受让人颁发《国有建设用地划拨决定书》。

    (十六)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (十七)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十四条以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,土地用途不符合《划拨用地目录》(含原划拨土地转让后用途不改变但不符合《划拨用地目录》)且交易双方自行交易的,按以下程序办理:

    (一)转让申请。交易双方持划拨土地使用权转让意向书、不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地划拨决定书》、交易双方的身份证明及符合城乡规划证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续。

    (二)受理审查。交易中心在收到转让申请后,核验权属信息、身份信息,并对转让人履行《国有建设用地划拨决定书》情况进行审查。

    (三)地价评估。交易中心在驻局纪检监察室监督下在入围评估机构中随机抽取两家,对申请转让宗地的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。

    (四)集体会审。交易中心根据土地估价结果、产业政策和土地市场行情等情况,初步拟订出让意见报国土局集体会审决策,综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额,经局政务审批系统会签后形成会审意见。

    应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定:

    1、出让时不改变土地及地上建筑物、构筑物现状的

    应缴纳的土地使用权出让金额=现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格-划拨土地使用权价格。

    2、出让时重新设定规划建设条件的

    应缴纳的土地使用权出让金额=新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格-现状使用条件下的划拨土地使用权价格。

    (五)政府批准。交易中心根据会审意见拟订出让意见,经局主管领导审核后报市政府批准。

    (六)转让合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订划拨国有用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (七)支付转让价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (八)签订出让合同。交易中心收回原土地使用权人的《国有建设用地划拨决定书》,并代表出让人与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

    (九)公布出让结果。交易中心应当在《国有建设用地使用权出让合同》签订后 7 日内通过当地土地有形市场、交易部门门户网站和中国土地市场网公示划拨土地转让、出让土地转让涉及改变土地用途的交易结果信息。公示时间不得少于5日。

    公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、使用期限、权利性质、建筑面积、土地出让价款、成交时间和受让人等内容;

  4. 缴纳土地出让金。受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定缴纳土地出让金。

    划拨土地上分套的非住宅类房屋转让的,不再签订土地出让合同,可以按交易价格的一定比例缴纳土地出让金,具体比例由市政府发布实施。

    (十一)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (十二)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十五条   以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,土地用途不符合《划拨用地目录》(含原划拨土地转让后用途不改变但不符合《划拨用地目录》)且委托交易的,按以下程序办理:

    (一)委托交易申请。委托人持不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地划拨决定书》、委托人身份证明及符合城乡规划证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续。

    (二)受理审查。交易中心在收到委托申请后,核验权属信息、身份信息,并对委托材料及转让人履行《国有建设用地划拨决定书》情况进行审查。

    (三)地价评估。交易中心在驻局纪检监察室监督下在入围评估机构中随机抽取两家,对申请转让宗地的出让建设用地使用权市场价格和划拨土地使用权价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点。

    (四)集体会审。交易中心根据土地估价结果、产业政策和土地市场行情等情况,初步拟订出让意见报国土局集体会审决策,综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额,经局政务审批系统会签后形成会审意见。

    应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定:

    1、出让时不改变土地及地上建筑物、构筑物现状的

    应缴纳的土地使用权出让金额=现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格-划拨土地使用权价格。

    2、出让时重新设定规划建设条件的

    应缴纳的土地使用权出让金额=新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格-现状使用条件下的划拨土地使用权价格。 ?

    (五)组织公开交易。交易中心将拟转让的划拨国有建设用地使用权在土地交易平台公开交易,按照价高者得的原则,确定受让人和成交价款 [公开交易程序参照本规则的第十三条的(五)至(十二)] 。

    (六)政府批准。交易中心根据会审意见及交易结果拟订出让意见,经局主管领导审核后报市政府批准。

    (七)转让合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订划拨国有用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (八)支付转让价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (九)签订出让合同。交易中心收回原土地使用权人的《国有建设用地划拨决定书》,并代表出让人与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

    (十)公布出让结果。交易中心应当在《国有建设用地使用权出让合同》签订后 7 日内通过当地土地有形市场、交易部门门户网站和中国土地市场网公示划拨土地转让中的协议出让、出让土地转让涉及改变土地用途的交易结果信息。公示时间不得少于5日。

    公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、使用期限、权利性质、土地出让价款、成交时间和受让人等内容。

    (十一)缴纳土地出让金。受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定缴纳土地出让金。

    (十二)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (十三)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十六条   以出让方式取得的国有建设用地使用权,首次转让时,应符合以下条件:

    (一)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上,开发投资总额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费;

    未完成投资总额的百分之二十五以上的,按照“先投入后转让的原则,允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后,依法办理预告登记,待开发投资达到转让条件时,再办理不动产转移登记手续。

    (二)按照出让合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件;

    (三)涉及改变土地用途的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地;出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

    (四)属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见;

    (五)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。

    第十七条  出让国有建设用地使用权的转让,自行交易程序:

    (一)转让申请。交易双方持国有建设用地使用权转让意向书、不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)《国有建设用地使用权出让合同》、交易双方的身份证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续。

    (二)交易核准。符合交易条件的,交易中心对申请资料进行核验,对交易价格进行核准。

    (三)合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订国有建设用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (四)支付价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (五)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (六)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十八条  出让国有建设用地使用权转让的,委托交易程序:

    (一)委托交易申请。委托人持不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地使用权出让合同》、委托人的身份证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续。

    (二)受理审查。交易中心在收到委托申请后,核验权属信息、身份信息,并对委托资料进行审查。

    (三)地价评估。转让人根据交易中心提供的不动产评估机构名录,自愿选择评估机构进行评估;评估费用由委托方与评估机构协商确定。

    (四)组织交易。交易中心将拟转让的国有建设用地使用权在土地交易平台公开交易,确定受让人和转让价款 [公开交易程序参照本规则的第十三条的(五)至(十二)] 。

    (五)合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订国有建设用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (六)支付价款。竞得人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (七)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (八)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第十九条  以出让方式取得的国有建设用地使用权,再次转让的,直接按照程序办理土地交易、登记手续。

    第二十条  出让国有建设用地使用权转让涉及改变用途的,按以下程序办理:

    (一)交易受理。交易双方持国有建设用地使用权转让意向书、不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证)、《国有建设用地使用权出让合同》、城乡规划部门同意改变土地用途的文件、交易双方的身份证明等材料向交易中心申请办理土地转让手续。符合法律法规及本规则规定的,交易中心予以受理。

    (二)交易核准。符合交易条件的,交易中心对申请资料进行核验,对交易价格进行核准。

    (三)地价评估。交易中心在驻局纪检监察室监督下在入围评估机构中随机抽取两家,评估机构按照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)进行评估,估价期日为受理补缴地价申请时点为准。

    调整容积率的,需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

    调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

    用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定,旧用途楼面地价,按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

    (四)集体会审。交易中心根据土地估价结果、产业政策和土地市场行情等情况,初步拟订土地转让改变土地用途的意见报国土局集体会审决策,综合确定办理改变土地用途应补缴的土地出让金额,经局政务审批系统会签后形成会审意见。

    (五)政府批准。交易中心根据会审意见,拟订土地用途的变更意见,经局主管领导审核后报市政府批准。

    (六)合同备案。交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订国有建设用地使用权转让合同,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (七)支付转让价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (八)签订出让合同。交易中心代表出让人与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》。

    (九)公布出让结果。交易中心应当在《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或《国有建设用地使用权出让合同》签订后 7 日内通过当地土地有形市场、交易部门门户网站和中国土地市场网公示出让土地转让涉及改变土地用途的交易结果信息。公示时间不得少于5日。

    公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、使用期限、权利性质、补缴土地出让价款、成交时间和受让人等内容。

    (十)缴纳土地出让金。受让人应按照《国有建设用地使用权出让合同变更协议》变更协议或重新签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定缴纳土地出让金。

    (十一)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方向相关部门缴纳相关税费。

    (十二)办理登记。交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第二十一条  不动产权利人在符合出让合同约定或划拨决定书规定前提下,满足以下条件的,可以申请分割转让。

    (一)具有不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证);

    (二)符合城乡规划;

    (三)分割后的宗地具有独立使用价值;

    (四)原划拨土地转让后用途不改变(不含划拨住宅用地的转让;

    (五)划拨土地分割转让时,涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地。

    (六)属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见。

    (七)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。

    第二十二条  国有建设用地使用权分割转让,自行交易的,按以下程序办理:

    (一)提出申请。转让人向交易中心提出土地分割转让申请。

    (二)受理审查。交易中心审查转让人履行土地出让合同约定或划拨决定书规定情况,核验土地权属等信息,审查申请材料。

    (三)审核批准。符合分割转让条件的,报交易中心负责人审核批准。

    (四)合同备案。准予分割转让的,交易中心组织交易双方在土地交易信息系统签订《国有建设用地使用权分割转让合同》,约定双方的权利和义务,明确转让价款并进行合同备案。

    (五)支付价款。受让人按照转让合同约定向转让人支付转让价款。需要资金监管的,按照本规则中的交易资金监管规定办理。

    (六)缴纳税费。交易中心可以协助交易双方缴纳土地出让金或相关税费。

    (七)办理登记交易中心可以协助交易双方申请办理不动产登记手续。

    第二十三条  国有建设用地使用权分割转让,委托交易的,先办理土地分割手续,再按公开交易程序办理。[公开交易程序参照本规则的第十三条的(五)至(十七)] 。

    第二十四条  以作价出资(入股)和授权经营方式取得的国有建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。

    第二十  人民法院在处置涉及国有建设用地使用权转移案件时,应利用现有“法院与国土部门信息共享和网络执行查询系统”,查询不动产的权利性质、权属状况等登记信息,明确执行标的物的权利人、坐落、证号以及具体协助执行事项,涉及改变权利性质等需要履行其他审批手续的应告知权利受让人按规定办理。交易中心按照协助执行事项办理相关土地处置手续。

    人民法院可以委托交易中心通过公开方式将需要司法处置的划拨国有建设用地使用权及地上建筑物一并处置。

    第二十   国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的,在处置前应征求宗地所在地的市、县国土部门和城乡规划部门意见,作为国有资产处置依据,并如实告知当事人。

    ???出租

    第二十七条  国有建设用地使用权在取得不动产权属证书后可以出租,但应符合相关法律法规的规定,且不应违反出让合同的约定或划拨决定书的规定。

    第二十八条   以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的,应当缴纳年租金。市国土部门作为年租金的征收主体,委托地税部门代收,具体办法由市政府发布实施。地税部门应当建立相关工作机制,提出具体工作方法和措施。按照规定时限将出租有关的数据报交易中心,由交易中心汇总上传至土地市场动态监测与监管系统。县(区)国土部门负责辖区内划拨土地的巡查、举报受理和查处工作。

    年租金的具体收缴办法按照石家庄市国土资源局、石家庄市财政局《关于出租国有划拨土地使用权征收土地年租金的办法》执行。

    第二十九条  建设用地使用权出租,出租方与承租方应当签订出租合同,明确双方的权利和义务。出租合同应当载明下列主要内容:

    (一)双方当事人的姓名或单位名称、住所;

    (二)土地坐落、面积、四至界线等基本情况;

    (三)不动产权证书编号;

    (四)出租用途;

    (五)租金标准及支付方式;

    (六)出租期限;

    (七)双方约定的其他事项。

      抵押

    三十    国有建设用地使用权抵押的,可以直接办理不动产抵押登记手续,也可以通过交易平台采取市场竞争方式达成交易,确定抵押权人。

    第三十一条  按照债权平等原则,放宽对抵押权人的限制,自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。

    第三十二条  抵押权人与抵押人持不动产权证书、主债权合同和抵押合同等必要材料可以直接向不动产登记机构申请不动产抵押权登记,不动产登记机构应当依法受理、及时办理,不得要求抵押权人或者抵押人提供没有法律法规依据的确认单、告知书等材料,不得将没有法律法规依据的审核、备案等手续作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记流程。

    第三十三条为鼓励和引导社会资本参与公益性事业领域投资的需要,适当扩大抵押物范围,允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、地上建筑物等财产设立抵押权,为自身债务提供担保。

    第三十四条  完善在建建筑物抵押条件,项目单位在取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后,再办理在建建筑物及国有建设用地使用权的抵押登记。

    办理时应提供测绘机构出具的明确抵押范围的测绘报告和标明抵押财产位置的总平面图。

    抵押财产应为已经建造完成的部分,不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

    第三十五条  交易中心应当按照《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定,做好预售商品房预售合同备案工作。不动产的开发建设单位或其代理人应当自商品房预售合同签订之日起 30 日内向交易中心申请办理备案手续。

    第三十六条  工业用地抵押的,地上建筑物和其他附着物应一并抵押;在满足宗地独立使用功能的条件下,经依法批准后可以办理宗地分割,分割后再办理分割登记和抵押登记。

    属于工业标准厂房的,可按具有独立使用价值的幢、层、套、间等划分定着物单元,每个定着物单元与所在宗地设为一个不动产单元进行抵押登记,保持权利主体一致。

    第三十七条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权依法抵押,抵押权人应当委托第三方依据基准地价和土地估价规范进行评估,并合理确定划拨国有建设用地使用权价格,其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定。同时在抵押合同、不动产登记簿及不动产登记证明上备注“抵押权实现时,在缴纳土地出让金后,抵押权人再优先受偿。”

    第三十八条 国有建设用地使用权抵押价值明显高于市场价格的,市不动产登记中心可以向抵押权人发出风险预警提示,以有效防控土地市场抵押风险。

    第三章  交易价格和资金监管

    第三十九条  交易中心应当完善土地二级市场的价格形成机制,做好市场监测、监督和指导,及时研判土地二级市场形势,防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行,并按期对市场交易的价格、数量、规模等数据进行统计、分析,以市场报告的形式对外发布。

    第四十条  本规则所称交易资金监管,是指交易中心与金融机构在交易双方签订转让合同后办理登记过程中,为保证交易资金安全,受让人将交易资金划入监管银行的专用帐号,委托交易中心和监管银行对交易资金进行监管。在完成不动产登记后,交易中心和监管银行将监管的交易资金划转给转让人的行为。

    第四十一   交易中心制定并公布石家庄市土地转让区片指导价。

    第四十二条   土地交易主体应当如实申报交易价格,不得瞒报或者不实申报,瞒报或不实申报的列入失信“黑名单”。

    申报价格比土地交易区片指导价格低20?%以上的,市国土局应当行使优先购买权。

    第四十三条  交易中心应当提供交易资金监管银行专用账户,提供土地交易资金监管服务,由交易双方自愿选择,不得强制交易双方实施资金监管

    资金监管专用账户不得支取现金,不属于交易机构的资产和负债。

    第四十四条   石家庄市范围内已在交易中心入围的商业银行从事土地交易资金监管业务,必须达到具备相应的资金监督管理、规范的运营能力,设备良好,网络安全,能够与土地交易机构互联互通,实现即时信息、资金传递和交换功能。

    第四十五条   申请交易资金监管的,受让人按合同约定将部分或全部转让成交价款划入交易资金监管账户,待完成不动产转移登记后,交易中心向监管银行出具《交易资金划转通知书》并发送电子指令,由监管银行将交易资金划转到转让人账户。

    违约责任及争议处理

    四十六  有下列情形之一的,视为转让人受让人违约,按照公告或者合同约定承担相应的违约责任:

    (一)放弃竟得标的、拒绝签订成交确认书逾期不签订或者拒绝签订合同的;

    (二)未按约定的时间付清约定的相关费用的;

    (三)提供虚假文件或者隐瞒事实的;

    (四)采取其他不正当手段竞得的;

    (五)其他依法应当认定为违约行为的情形。

    四十七  交易过程中发生争议,合同有约定的,按合同执行;合同未约定的,由争议当事人协商解决,协商不成的,可依法向人民法院起诉。

    第四十八条  市国土资源局设立举报、投诉信箱,接受公众对土地二级市场交易违纪违规行为的检举、投诉。

    第四十   交易过程中交易中心及其工作人员有违法、违规行为的,由市国土局按照有关规定追究责任;造成经济损失的,应当承担经济赔偿责任;情节严重、构成犯罪的,移交司法机关处理。

    第五章   附则

    五十  本规则由石家庄市国土资源局负责解释。

    第五十一条  石家庄市内四区及井陉矿区行政区域内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易事项,适用本规则。鹿泉区、栾城区、藁城区高新区、循环化工园区、正定县和正定新区参照执行。

    第五十一条   本规则自交易中心正式运行之日起试行。